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空き家の活用法

投稿日:2017年06月26日 更新日:2022年09月11日

空き家の活用方法をご紹介!

執筆者のゆーすけ

ゆーすけ |片付け部編集長

片付けが好きで、妻を巻き込んで毎週断捨離を行っています。仕事でも遺品整理、ゴミ屋敷、生前整理、不用品回収、特殊清掃の現場に行き、プロの技を学んでいます。片付けをしたい方にとって有益な情報をお伝えいきたいと思っています。

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「実家が空き家になっている」「空き家を長い期間放置してしまっている」と、空き家を上手く活用できていない方が多くいます。

空き家は2013年の時点で全国に820万戸存在し、現在はもっと増加しているとされています。高齢化社会にともなって住人が去ってしまった空き家の多くは、活用されず放置されています。

空き家を放置することで、放火や犯罪の利用、不法投棄をされるなど、様々なリスクが出てきます。

しかし、空き家は上手く活用できると、あなたにメリットをもたらしてくれる可能性を秘めているのです

空き家を解体したり処分したりすることが億劫なのは当然のことと言えるでしょう。しかし、この記事を読むことで、前向きに空き家の活用について考えられるようになるはずです。

今回は、あなたにメリットが生まれる空き家の活用方法や、空き家を活用する際にもらえる補助、空き家の活用を手間をかけずにする方法など、お役立ちな情報をご紹介します

目次

空き家の活用方法には3つの選択肢がある

空き家の活用方法には、大きく分けて3つの選択肢が挙げられます。それは、「賃貸」「ビジネスで使用」「売却」といった選択肢です。

これら3つの選択肢には、それぞれのメリット・デメリットがあります。

まずは、ご自身に合った空き家の活用方法を知るために、それぞれのメリットやデメリットについて見ていきましょう。

空き家を賃貸で活用するメリットとデメリット

まず、空き家を賃貸で活用するメリットとは、収入を得られることでしょう。

特に、賃貸住宅としての形態で活用する方法では、定期的な収入を得ることができます。上手く活用して安定すれば、不労所得と言われる収入源となります。

一方で、空き家を賃貸で活用するデメリットとは、借り主が見つからないリスクとトラブルのリスクの2つが挙げられます。

借り主が現われなければ、今までの空き家の状態と同じです。維持費が毎月かかるため、今までどおり、「金食い虫」な存在となってしまいます。

また、トラブルのリスクとは、借り主との間のトラブルを指します。賃貸契約を結ぶ前に十分な調査をせずに貸してしまうことで、後にトラブルが起きてしまうケースが多いようです。

賃貸契約は、個人間での取り引きです。空き家を賃貸として活用する方法は、毎月の家賃収入を得られる可能性と、借り主が見つからないことやトラブルといったデメリットを天秤にかけることになります。

空き家をビジネスで活用するメリットとデメリット

空き家をビジネスで活用することのメリットは、賃貸での活用と同じく収入を得られることだと言えるでしょう。

ただし、賃貸での空き家の活用よりも、さらに収入を伸ばすことができます。また、反対に収益は少なく調整して、マイペースにビジネスに取り組むことも可能です。

つまり、ご自身のさじ加減で空き家を活用できるのがメリットとなるでしょう。

空き家をビジネスで活用するデメリットとは、初期投資の費用がかかってしまうことです。ビジネスでの空き家の活用は、ご自身のペースで取り組める方法ですが、初期投資の費用が高額であれば赤字になってしまうことも考えられることでしょう。

空き家を売却するメリットとデメリット

空き家を売却することでのメリットとは、空き家を手放せることです。空き家は、保有しているだけで年間に最低でも20万円ほどの維持費がかかってしまいます。

近年では、自治体によって強制的に空き家を解体することのできる「空き家対策特別措置法」が制定されたことで、ますます空き家を抱えることのリスクは高まっています。

空き家を売却することでそのリスクから解放されることが、なによりのメリットと言えるでしょう。

一方で、空き家を売却するデメリットには、思い出の詰まった実家が人の手に渡ってしまうことではないでしょうか。

長く住んでいた実家には、たくさんの思い出が詰まっているのではないでしょうか。実際に、長年空き家となっている実家であっても、手放す際には寂しさを覚える方が多いようです。

また、空き家を解体できず放置してしまっている方のなかには、「思い入れがあって取り壊せない」という方も少なくないようです。そのような方にとっては、空き家を売却することはデメリットとなるのかもしれません。

空き家の活用方法とは!事例をまじえてご紹介!

先ほどご説明したとおり、空き家の活用方法には、大きく分けて「賃貸」「ビジネスでの使用」「売却」の3つの選択肢があります。

それぞれのメリットとデメリットを踏まえて、空き家をどのように活用するか、お悩みなのではないでしょうか。空き家は実際には、どのような方法で活用されているのでしょうか。

ここでは、空き家の活用方法を「賃貸」「ビジネスでの使用」「売却」に分けて、事例を踏まえつつご紹介していきます

空き家の活用方法~賃貸~

空き家を賃貸で活用する方法の事例には、「個人や世帯への賃貸」と「事業用の賃貸」があります。

個人や世帯への賃貸とは、いわゆる「貸し家」のことです。個人やそのご家族と賃貸契約を結び、空き家を貸し出す活用方法となります。

賃貸契約を結ぶ前にしっかりと調査し、借り主を選定できれば、定期的な家賃収入を得られます。空き家を抱えていた状態から、大家さんに転身できることとなります。

また、近年ではシェアハウスの概念も定着してきており、一軒の空き家で複数人と賃貸契約を結ぶことも可能です。

貸し主としては家賃未払いのリスクを分散できますし、借り主としては低額の賃料で家を借りることができ、双方にメリットが生まれることになります。

空き家を賃貸として活用する方法には、事業用として貸し出すものもあります。

こちらは、個人事業主や企業などと賃貸契約を結ぶことになります。借り主の事業が安定していれば、毎月の家賃収入を確実に得られることとなります。

空き家の活用方法~ビジネスでの使用~

空き家をビジネスとして活用する方法には、「営利のビジネス」と「非営利のビジネス」の2つの目的ごとに分けられます。

まず、営利のビジネスとして空き家を活用するには、「民宿」と「ちょい貸し」の2つの方法があります。

空き家を民宿として活用するのであれば、旅館業の許可を得る必要があります。旅館業の許可を得るためには、建築基準法や消防法の基準を満たした上で、排水設備等を整えなければなりません。

建築基準法では、自治体の定める用途地域の区域内に空き家があることが、旅館業許可を得る条件となります。

そして、消防法では、空き家の敷地面積に応じて、消化器の設置やスプリンクラー、火災報知機の配備が義務付けられます。

したがって、空き家を民宿に建て替えるためには、かなりの初期費用がかかることになってしまいます。しかし、空き家を民宿に建て替えて成功している事例もあるので、活用方法として検討する価値はあります。

もう一つの空き家の営利ビジネスでの活用方法は、ちょい貸しです。ちょい貸しということばは、テレビで取り上げられたことから話題となっているようです。

ちょい貸しは民泊とも呼ばれています。民泊営業は、最近ではマンションの一室を貸し出す形態が流行していますが、適切な手続きを踏んでいないことも多く、グレーゾーンだと言われています。

空き家を民泊施設として活用するためには、旅館業と相応の基準を満たした上で、自治体の定める条例に沿って手続きをする必要があります。

民泊は、民宿などの宿泊施設よりも気軽に利用できることから、大変人気のあるビジネス形態です。

空き家のビジネスでの活用方法には、「非営利のビジネス」もあります。

非営利のビジネスとは、利益を求めないという意味を持ちます。具体的には、地域の活性化やコミュニティの再生などを目的として、空き家を活用することになります

空き家を非営利ビジネスとして活用する場合では、住民の情報交換のためのコミュニティスペースや地域のアーティストのためのギャラリーなど、様々な用途での事例があります。

非営利のビジネスで空き家を活用する方法では、自治体やNGO法人から運営のサポートを受けられます。したがって、大きな利益が出ない変わりに赤字になるリスクも比較的小さいようです。

利益は少ないながらも、放置されていた空き家が地域活性に役立っている実感を得られている方が多くいます。

非営利ビジネスとしての空き家の活用は、多くの自治体が推奨している方法です。空き家を地域のために活用することが目的であれば、建て替え費用の助成を受けられることもあるようです。自治体からの助成については、後ほど詳しくご説明します。

空き家の活用方法~売却~

空き家の活用方法として、売却することも挙げられます。空き家を売却する方法は、活用方法のなかでも一般的です。

空き家を売却するには、中古戸建として売却することになるでしょう。ただし、空き家の保全状況が良くなければ、古家付き土地として売却することになるかもしれません。

空き家は築年数の古い家となるため、売却価格はかなり安くなってしまう覚悟が必要です。しかし、空き家のリフォームや建て替え、解体などの費用は、買い主が負担することになるため、金銭的な負担はかからないのがメリットです。

「とにかく空き家を手放したい」という方であれば、買い主さえ見つかれば売却することを検討するのが良いでしょう。

空き家の活用では自治体の補助が受けられる!

空き家の活用方法として、「非営利のビジネス」を選んだ場合、自治体から費用の補助が受けられる可能性があります。

空き家対策特別措置法という法律では、自治体に特定空き家を強制解体する権限を与えましたが、一方で空き家の活用も推進しています。

その流れを受けて、各自治体では空き家を地域貢献として活用する方には、補助金を助成する動きが見られています

例えば、世田谷区の補助金の助成条件として、地域の活性化や地域コミュニティの再生を目的として空き家を活用することとなっています。

この条件を満たしていて認定されれば、必要となる空き家の改修工事や耐震工事の費用を、最大300万円まで助成するようです。

さらに、費用の助成だけでなく、建築士による改修工事のアドバイスや、税理士などによる事業計画の立案などのサポートも受けられます。

ただし、空き家活用のための助成を受けるには、自治体の審査に受からなければなりません。もし、空き家を非営利のビジネスで活用することを検討しているのであれば、早めに助成申請をしておいた方が良いでしょう。

空き家の活用を手間をかけずにする方法

空き家の活用方法を考えても、仕事やプライベートで忙しく、「空き家の運営に時間を使えない」という方も少なくないようです。

確かに、空き家を活用するためには、書類の整理や手続き、改装工事の立ち合いなど、多くの時間を確保する必要があります。

特に空き家を長期的に活用するのであれば、維持費を抑えたり収益を上げたりすることと同じくらい、手間や負担を軽減することが大切です。

手間や負担の大きすぎる空き家の活用方法では、長い目でみた時にご自身を追い込んでしまう状況となり兼ねません。

多忙な毎日を過ごす方にとっては、できるだけ空き家を手間をかけずに活用する方法を知りたいのではないでしょうか。ここでは、空き家の活用を最小限の手間や負担でする方法について見ていきましょう

「空き家バンク」を活用する

「空き家バンク」をご存知でしょうか。空き家バンクとは、空き家を有効に使いたいと考える自治体やNPO法人が運営するサービスです。

空き家バンクとは、空き家を賃貸や売却などの方法で活用したいと考えている方と、空き家を借りたかったり買いたかったりする方を結びつけるためのサービスを提供しています

運営母体が自治体やNGO法人なので、利益を求めない経営であることが特徴です。つまり、仲介でかかる費用が安く抑えられ、登録料も無料なことがほとんどです

空き家の借り主や買い主を見つけることはとても難易度が高いことから、不動産会社では空き家の取り扱いを敬遠する傾向があります。

しかし、空き家バンクは非営利という立場であることや、空き家問題を解消したいという目的があるため、むしろ積極的に空き家を活用できるように動いてくれるのです。

空き家バンクは登録が無料であるところがほとんどなので、賃貸や売却、または地域で役立てるといった活用方法を考えている方は、登録をしておいても良いかもしれません。

不動産会社に空き家を賃貸・売却依頼する際のコツ

空き家を賃貸・売却する活用する方法のなかでも一般的なのは、不動産会社に依頼するというものです。不動産会社に依頼しておくことで、営業活動を任せることができます。

しかし、先ほどもお伝えしたように、多くの不動産会社は空き家を取り扱いたくないと考えていることから、依頼を断られることも少なくありません。そこで、以下のような不動産会社を選ぶようにしましょう。

不動産会社のなかにも、空き家を積極的に取り扱っているところがあります。そのような不動産会社では、空き家の賃貸・売買営業の方法やノウハウが積まれており、依頼を受けてくれる可能性は高くなるでしょう。

また、空き家の近くに不動産会社の支店があることも重要です。不動産会社は借り主や貸し主に営業する際、空き家の立地や周辺の飲食店、スーパーなどの有無など細かい情報を元にします。

空き家の周辺に支店がある不動産会社であれば、その空き家を借りる・買うことのメリットを詳細に伝えることで、賃貸・売却の契約がよりスムーズに運びやすくなるでしょう。

そして、もし「空き家をできるだけ高値で売却したい」と考えているのであれば、空き家の保存状態が重要となります。

したがって、依頼する不動産会社を選ぶ際には、空き家保全のためのサービス(掃除や雨漏り、防犯など)を行っているのか、についても確認と良いかもしれません。

空き家の保全サービスは、空き家管理サービスを提供しているNPO法人に依頼するという方法もあります。インターネットで「空き家管理 NPO 〇〇(地域名)」と検索すると、ご希望のNPO法人を見つけられます。

空き家を賃貸として活用するなら、「借り主負担DIY型」で

空き家を賃貸として活用したくても、ネックになるのが修繕費用なのではないでしょうか。従来の賃貸契約の方法では、借り主が退去する際には、原状回復のために貸し主が修繕費を負担するのが一般的です。

空き家を原状回復するには、ハウスクリーニング業者や、場合によっては特殊清掃業者に依頼することも考えられます。空き家の敷地面積や汚染状況次第では、数十万の費用がかかることも決して少なくはありません。

そこで、空き家を賃貸として手間・負担を少なく活用するために、「借り主負担DIY型」という方法があります

借り主負担DIY型の賃貸契約とはどのようなものかと言うと、「貸し主が原状回復をしなくても良いという賃貸契約方法」となります。

契約内容としては、貸し主は、借り主の入居・退去での原状回復をする義務がない変わりに、借り主は空き家を好きに改修したりリフォームしたりできる権利が与えられます

貸し主にとっては修繕費用の負担の軽減、借り主には部屋の改修の自由度が高くなるといったように、双方にメリットのある賃貸契約方法が、借り主負担DIY型です。

ただし、デメリットとしては、家賃収入が減ってしまうことが挙げられます。原状回復の費用を借り主に負担してもらえる反面、賃料も周辺相場より低くなるのが一般的です。

「修繕費用の負担」と「家賃収入」のどちらを優先するかは、ご自身で選択してみてください。

空き家を活用する方法を考える前に、家のなかの整理を!

空き家を活用する方法として、賃貸・ビジネス活用・売却の3つについてご説明しました。

それぞれの空き家活用方法によって、家賃収入やビジネスでの収入、地域の活性化、空き家をすぐに手放せる、などのメリットがあります。放置されていた空き家を、メリットをもたらしてくれる存在に変えることができます。

しかし、これらのどの空き家活用方法に取り組み始めるとしても、その前に必ずやっておかなければならないことがあります

それは、家のなかを整理することです。家具や家電を片付けるなかで、形見として残しておいたり、不用品を処分したりしなければなりません。

空き家の中の整理は大きな負担

空き家の中の整理には、大きな負担がかかることになります。空き家整理では、家のなかのものをほとんど処分することになるでしょう。

その場合、比較的整った空き家状況であったとしても、最低でも3人以上の人手と丸一日の時間はかかります

空き家整理では、不用品の処分だけでなく、遺品の整理も行います。ご家族には市場価値の分かりづらい遺品は、思いの外不用品に紛れ込んでいるものです。

そのような遺品を不本意に処分しないために、空き家整理では遺品整理業者への依頼を検討しましょう

遺品整理業者は数多くの遺品を査定してきた経験があり、遺品の市場価値の判別をすることが可能です。

遺品整理業者に依頼をすることで、市場価値のある遺品を「形見として受け継ぐ」のか、それとも「買い取りをしてもらうか」といった選択肢がご家族に生みだされます

もし、遺品の市場価値が高いものであれば、買い取り料金を不用品の処分費用や、空き家の活用のための費用としてあてることができるでしょう。

遺品整理業者に依頼することで負担を軽減

また、遺品整理業者へ空き家整理を依頼することで、ご家族にかかってしまう片付けの負担を大幅に減らすこともできます。

遺品整理業者には、空き家のなかの遺品を片付けてきた経験や実績があります。したがって、空き家整理のノウハウを元に、スムーズに片付けを進めてくれることでしょう。

空き家の片付けの際、不用品回収業者へ依頼する方もいるようです。しかし、不用品回収業者の対象とする方は、引っ越しや部屋の片付けを目的とした、一人暮らし・ファミリーがほとんどです。

空き家の整理に関しては、遺品整理業者に依頼する方が、より安心できるのではないでしょうか。

空き家の整理はオコマリがオススメ

全国に空き家の整理を行っている業者はたくさんありますが、その中には相場とかけ離れた価格を要求してくるなど悪質な業者がいることも事実です。

オコマリでは、お客様に安心して空き家の整理を行ってもらうために、料金の見直しや業者の空き時間を活用するなどの工夫をすることで、業界最安値水準の料金を実現しました。もちろん、お見積り後に追加料金が発生することは一切ありません。

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「空き家の活用方法をご紹介!」まとめ

今回は、空き家の活用方法について解説しました。空き家の活用方法は、目的によって賃貸・ビジネスでの活用・売却のなかから選ぶことができます。

賃貸やビジネスでの空き家活用では家賃収入を得られるメリットがあります。空き家の保全状況や立地、周辺環境が良ければ、大家さんとして安定した収入を得られることでしょう。

また、空き家を地域活性を目的とした非営利ビジネスの活用方法では、地域の方との交流の機会を得られたり、自治体の助成を受けたりすることができるかもしれません。

空き家売却では、先ほどご説明した方法によって良い不動産と巡り合えれば、空き家の資産価値に応じた臨時収入を得られることができるでしょう。

もし、「空き家の活用に手間をかけたくない」と考えているのであれば、空き家バンクの利用や借り主負担DIY型での賃貸契約も検討してみてください。

放置されたままの空き家である実家は、上手く活用することであなたに大きなメリットをもたらしてくれます。「空き家を整理するのは億劫だな」と思ってしまいがちですが、空き家は親御さんの残してくれた資産であることを忘れてはいけません。

当記事でご紹介した空き家の活用方法によって、あなたの空き家が素敵な形に生まれ変わることを願っています。

記事を読んで家の整理について詳しく知りたい方はこちらをご覧ください。

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