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投稿日：2017年04月03日 更新日：2021年03月30日
ゆーすけ ｜片付け部編集長
片付けが好きで、妻を巻き込んで毎週断捨離を行っています。仕事でも遺品整理、ゴミ屋敷、生前整理、不用品回収、特殊清掃の現場に行き、プロの技を学んでいます。片付けをしたい方にとって有益な情報をお伝えいきたいと思っています。
孤独死は事故物件として扱われることが多いのが現状です。ただし、必ずしも孤独死は事故物件になる訳ではない点は押さえておく必要があります。
これは「事故物件」という定義がそもそも明確に法律で定められていない点が原因だと考えられます。
このページでは、孤独死と事故物件について基準や定義を解説するほか、孤独死が発生したら告知義務が発生するのか、孤独死が起きた事故物件でも売却はできるのか、などを解説していきます。孤独死と事故物件について詳しく知りたい方はぜひ最後まで読み進めていってください。
オコマリは、特殊清掃を始め遺品整理やゴミ屋敷片付け、片付け、木の伐採や剪定といった生活のお困り事を解決するサービスを提供しています。特殊清掃に関して専門知識のあるスタッフが親身になって無料で相談に乗っておりますので、0120-916-397までご相談いただければと思います。
オコマリの特殊清掃のサービスの詳細ついては、「特殊清掃｜オコマリ」のページからご確認いただけます。ご相談内容は秘密厳守いたしますので、安心してご連絡ください。
孤独死は必ずしも事故物件にならないとお伝えしました。「事故物件」という言葉には法律などで定められた定義や基準は存在していません。したがって、不動産会社や大家さんの解釈次第で事故物件としないことも可能なのです。
事故物件に必ずなるのは事件性がある亡くなり方をしたケースです。
有名・無名を問わず、殺人事件のあった部屋はすべて事故物件として該当します。また、家の中や敷地、部屋で住人が殴られたり、刺されたりして病院に運ばれてから手当の甲斐なく死亡した場合にも、直接の死亡原因はこの住居にあるので事故物件とされてしまいます。放火でも失火でも、火災事故による死亡事件が起きた物件は、事故物件となります。
孤独死が事故物件になるかどうかは専門家でも判断が分かれる難しい点になります。孤独死しても数時間で発見されれば部屋の中は全く汚れていない状態なので、事故物件として見なされないケースが多いと聞きます。
したがって、孤独死が発生して死体の腐敗が進んでいくと事故物件として判断されることが多いのです。つまり、事故物件として認識されたくないのであれば、孤独死を早めに発見するような仕組みを作り上げていくことが大事だといえます。
孤独死した事故物件の告知義務は法律できちんと決まっているわけではありません。宅建業法47条では、重要事項の説明についてを義務付けています。判例では自殺や殺人などの死亡事故があった事故物件、災害に見舞われた物件、周辺に火葬場やゴミ処理場などの周辺環境が好ましくない物件である場合には借りる人や買う人にその事実を伝える義務があるとしています。
孤独死が事故物件として告知義務があるかどうかも過去には議論されており、「孤独死の発見が遅れて建物に損傷を与えた場合には告知義務があると見なされることが多くある」とされています。とはいえ、ここは人によって気にする・気にしないが異なるために画一的に線を引けないのが難しい点だともいえます。
孤独死した事故物件に告知義務があるかは、「心理的瑕疵」と「物理的瑕疵」という2つから良く議論されます。「心理的瑕疵（しんりてきかし）」は、目に見えない心理的な嫌悪感を覚えるかどうかが重要な要素です。一方の「物理的瑕疵（ぶつりてきかし）」は物理的なキズのことを指します。
孤独死のような事故物件の場合、先ほどもお伝えしたように「どこからが人が嫌だと思うか（心理的瑕疵があるか）」は人によって解釈が異なるために絶対的に告知義務があるとは言えないのです。
孤独死した事故物件に告知義務があるとなった場合でも、一人でも入居者が入れば、その後は告知義務が無くなると判断されるケースが多くあります。
したがって、孤独死した事故物件を知り合いに貸してから、一般の人に貸すようなスキームを作ってしまえば孤独死した事故物件の告知義務を免れることができるともいえるのです。
孤独死のケースではありませんが、残虐な殺人事件があった土地の場合では、建物自体は取り壊されても事故物件であることの告知義務があるとされた判決があります。
孤独死の事故物件もあまりにも酷い無くなり方をしていたケースでは、土地の売却になっても告知義務が残る可能性があることは覚えておきましょう。
孤独死だけに関わらず、事件や事故のあったすべての事故物件が、世の中の人々から「事故物件」と呼ばれなくなるときはあるのでしょうか？
告知義務に関しても、法律に関しても明確に事故物件の期間が決まっているわけではなく、過去にあった裁判例を基準にして告知されていることが多くあります。
自殺があった事故物件に関しては、過去の裁判例では「二年以上」との判例が出ていますが、もし他殺や世間が忘れることのないような事件現場となった場合には、告知期間は長くなると思います。
期間ではなく、入居者に孤独死のあった事故物件があったことを伝えるのは、東京地裁による過去の判例としてはいちばんはじめに入居する人のみで、その後は特に告知する義務はないとされていますが、特別な事情がない限りという事項もあるので、心霊現象が頻繁に起こるなどの事件がある場合には、その後も告知され続けるかもしれません。
不動産屋の裏話によると、実際に自殺のあった事故物件に住んだ入居者が同じようななくなり方をすることもあるそうで、事故物件と呼ばれなくなることがない物件もあるようです。
孤独死した事故物件は保証人負担が必要になります。連帯保証人になっているのであれば、孤独死した事故物件の原状回復工事費用は負担する必要があります。
孤独死した事故物件は特殊清掃と呼ばれる作業が必要になります。特殊清掃を行って原状回復工事を行うわけですが、場合によっては特殊清掃には含まれないリフォーム工事が必要になるケースもあります。下記には特殊清掃作業の料金費用相場を表にまとめてみました。
| 特殊清掃の作業項目 | 特殊清掃の料金・費用相場 |
|---|---|
| オゾン脱臭・消臭 | 40,000円～ |
| 除菌剤・消臭剤の散布 | 13,000円～ |
| 浴槽の清掃 | 60,000円～ |
| 畳の撤去 | 6,000円～ |
| 床上の特殊清掃 | 35,000円～ |
| 遺品整理 | 1部屋15,000円～ |
孤独死した事故物件の原状回復工事費用は孤独死の腐敗がどの程度進行していたのかによって変動します。孤独死の発見が遅れてしまい、腐敗が進めば進むほど残念ながら原状回復工事の費用は高くなっていきます。
もし連帯保証人がいない場合には、相続人が原状回復工事の費用を負担することもあります。しかし、連帯保証人もおらず、相続人もいない場合には大家が負担する必要が出てきてしまいます。
孤独死した事故物件は売却できます。しかし、孤独死が発生した事故物件は相場の2割～4割ほど安くなると言われているので、通常通りの値段で売却するのは難しいでしょう。
孤独死が発生した事故物件には、既にお伝えしたように告知義務が発生するケースが多いので、何も言わずに売却してしまうと後々トラブルに巻き込まれることもあります。たとえ更地にして土地だけになっても、場合によっては土地だけになっても告知義務が発生するので注意しましょう。
悪意を持って孤独死の事故物件を隠そうとすれば、それは最終的には自分に跳ね返って来てしまいますので、十分に気を付けるようにしてください。
オコマリが知っている話では、火災事故で亡くなった部屋も完全に丸ごと一室リフォームして売り出し、もうひとつは一軒家の庭で不慮の事故により亡くなった事故物件ですが、ある程度の土地があり都心に近く駅にも近かったことから複数の不動産屋が売って欲しいとやって来ました。
火災事故で事故物件になった部屋は、部屋ごとリフォームされているのが気に入って、ほどなくして住人が問題なく決まり、一軒家の方も土地を半分にして二軒の家を建てて売り出し早々に買い手が付いて何事もなく生活しています。
火災事故による事故物件は、不動産屋が期間限定で家賃を半額近く下げるという条件にプラスして、半年間の新聞代金を借り手の代わりに支払うということで、借り手が早々に決まりました。
庭で事故死した戸建ての事故物件は、不動産屋に売る時に庭のどの部分で事故死したのかと細かい現場検証をしたり、庭の図面に体勢をデッサンしたりしましたが、実際には病院に搬送されてから数時間後になくなったということで、それほど重要視していませんでした。
複数の不動産屋と話をしましたが、「亡くなった場所が病院なら問題ないよ」と全く気にしないところもありましたし、近所に話を聞いて回っていた不動産屋もいて会社によって違うと感じました。
検討しているアパートやマンションが孤独死が発生した事故物件だと知るためには、主に3つの方法があります。
アパートやマンションが孤独死の発生した事故物件だと知る方法の1つ目は、不動産管理会社に聞くことです。不動産管理会社に直接瑕疵が無いかどうかを確認することが一番早い方法でしょう。
悪徳な不動産管理会社だと、その事実を隠蔽する可能性もあるので注意が必要ですが、後日孤独死が発生した事故物件だと分かると裁判では不利になりますので、基本的には正直に応えてくれると考えておきましょう。
自分が検討しているアパートやマンションの近所に住んでいる方に、孤独死が発生した事故物件ではないかどうかを聞いてみるのも1つです。
突然「孤独死が発生した事故物件ではないですか？」と聞くのは難しいと思いますので、「購入や賃貸を検討しているのですが、住み心地などをお伺いしても良いですか？」というような流れの中で聞くのが良いでしょう。
近所の人であれば比較的正直に話してくれると思いますので、物件の本当の状態を把握することが出来るでしょう。
事故物件を検索できるサイトで、アパートやマンションが孤独死の発生した事故物件かどうかをチェックできます。WEBサイト上で地図を辿りながら事故物件かどうかをチェックできるので簡単に見ることが出来ます。
孤独死は決して老人だけに行っていることではありませんが、年齢層ではやはり高齢者の老人が孤独死になるケースが多いです。老人の孤独死で事故物件とさせない方法を知っておけば、物件の価値を下げることが無くなります。ここでは老人の孤独死を防ぎ、事故物件にしない方法を3つご紹介します。
一人暮らし世帯であれば孤独死のリスクをゼロにすることは不可能です。そこで頻繁にコミュニケーションを取るようにして、何かあった時でもすぐに発見できる仕組みを整えておきましょう。
まずは自分が気になっている住民の方とコミュニケーションを頻繁に取るようにするのです。孤独死が事故物件になるかは、どれだけ物件に損害があったかで判断されるとお伝えした通り、孤独死をしても数時間で発見できれば事故物件にする必要がない場合もあります。
孤独死した遺体から死臭が漂うような状況を作らなければ、たとえ孤独死しても事故物件にならないともいえます。コミュニケーションを取って、常に健康状態などを気遣うようにしてみましょう。
住民同士の関わり合いを持つことは、自分だけでは見切れない部分をフォローしてもらえる環境が整備できます。
ご近所づきあいが希薄になっている現代ですが、このような時だからこそ住民同士の関わりあいの場を設けてあげて、何かあった時に気づける関係性を構築するのが良いでしょう。
孤独死保険に加入しておくと、万が一孤独死が発生した際の原状回復工事の費用の補填や、孤独死で事故物件になった時の家賃の保障が受けられます。
孤独死保険は老人の孤独死の事故物件になる可能性を下げるものではありませんが、何かあった時の保障としては大切だと考えます。ぜひ検討してみてください。
孤独死の事故物件では、住人が亡くなったあとには必ず住居の掃除をしなくてはなりません。孤独死の発生した事故物件においての片付けや清掃は、一般の掃除とは違って何かと特殊な状況で掃除をしなくてはならないのです。
孤独死の事故物件の住人が自分の身内だった場合、常に連絡を取り合う間柄であれば、その後の遺品整理や部屋の清掃は、遺族である自分がしようと思うのは当然ではないでしょうか。
しかし、孤独死の事故物件の現場では、腐敗した死体から死臭や体液が滲みだしており、とても素人では扱えないような状況になります。そこで、特殊清掃業者に依頼して、孤独死の事故物件の清掃や片付けは行ってもらうようにしましょう。
特殊清掃とは、孤独死などのあった物件を特殊な薬剤や消臭剤、テクニックを使って完全にきれいな状態に戻してくれるものです。孤独死のあった事故物件で、いちばんの悩みは死臭や害虫駆除ですが、特殊清掃は血液や体液を徹底的に掃除してから死痕ができているフローリングの床板や畳を剥がして床の基礎まで特殊な洗浄液や薬剤によって処置します。
殺人事件によって、家の中や部屋の中が血の海だろうと故人がなかなか見つけてもらえずに腐敗してしまい、痛いから剥がれ落ちた体の一部が残っていようと、御遺体が溶けてしまい体液が床中に広がっていようとも、事故物件を完全にきれいにしてくれます。
特殊清掃は、一般住宅で言うハウスクリーニングなどの上品なものとはレベルが違い、素人やハウスクリーニングでは太刀打ちできない、事故物件特有の厄介な死臭や死痕をも完全に除去してしまうものなのです。
関連記事：特殊清掃について詳しく知りたい方はこちら
「特殊清掃とは」
孤独死があった事故物件について解説してきました。
孤独死した事故物件は原則として告知義務が発生し、次に借りる人や買う人に伝える必要があります。しかし、孤独死の場合にはどこから告知義務が発生するのか？が明確でないため、場合によっては告知義務が果たされないケースもあるのは事実です。
今回学んだことを活かして、孤独死の事故物件との向き合い方をそれぞれの立場で考えていってもらえればと思います。
記事を読んで、孤独死についてもっと学びたい方は、下記の記事を参考にしてみてください。
特殊清掃のことについて、わからないこと・不安なこと・他人には相談しづらいことなどおありかと思います。オコマリでは特殊清掃について、予算・スケジュール・安心できる業者なのか、など様々なご質問に特殊清掃に詳しいベテランのスタッフが親切丁寧にお答えし、お客様の不安を解消いたします。
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