ゆーすけ

ゆーすけ|片付け部編集長

片付けが好きで、妻を巻き込んで毎週断捨離を行っています。仕事でも遺品整理、ゴミ屋敷、生前整理、不用品回収、特殊清掃の現場に行き、プロの技を学んでいます。片付けをしたい方にとって有益な情報をお伝えいきたいと思っています。

日本全体の人口の減少に伴い、東京などの大都市部へ人口が集中。そのため、地方の市町村では空き家問題が深刻さを増しています。

長く住んでいた実家が、空き家状態になって荒れていくのは、寂しい気持ちになるかと思います。

また、現実的にも、空き家のまま残されていると、家事や、不審者の侵入などの、予期せぬトラブルに見舞われることもあります。

そうであれば、いっそのこと、実家の土地や建物に価値があるうちに、売却などの処分を行ってしまいたいと思う方は少なくありません。

ただ、やはり実家は思い出の残る大切な資産ですので、誰に対しても二束三文でいいから処分したいなどとは思わないはずです。

できるのであれば、適切な価格で、しっかりと二次利用をしてもらえるように処分をしたいと考えられるかと思います。

今回は、どうやったら実家を適切に処分することができるのか。その具体的な方法を徹底解説していきます。

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目次

実家の適切な処分方法1 – 遺言書の確認

実家の処分の際には遺言書を確認する

実家を処分するには、必ず所有権が自分になければいけません。

そのため、まずは権利関係の確認が第一歩となります。このとき、最初に行わなければならないのは、遺言書の確認です。

実家ということで、もともとの所有権はご両親にあり、それが相続や、遺贈によってご自身へ移ったというかたちが一般的かと思います。

ただ、ご両親からなんらかの相続を受けることのできる人が複数いる場合は要注意です。ドラマや映画でもよくある通り、相続関係はとても繊細で揉め事の種となりやすいものです。

特に不動産は大きな財産であるため、実家の処分ともなればいろいろな人が権利を主張してくる可能性があります。

そこで、遺言書が大きな効果を発揮します。

遺言書確認は必ず行う

基本的には、遺言書に書かれていることは絶対です。もし、相続権者のうち、誰か1人にすべての財産を譲り処分を任せると書かれていれば、その通りにしなければなりません。

他の人は、遺留分という、法律で決まっている取り分のみを主張することができ、その他の財産は諦めざるを得ないほど、遺言書は強力なものなのです。

そのため、遺言書は厳格なルールに従って書かれなければならず、少しでもルールから外れれば効果はありません

また、故意に遺言書を破損したり、書き換えたり、隠したりした場合は、相続の権利そのものを失うことになるので注意が必要です。

遺言書はルールに従って書かれている必要がある

遺言書のルールとは、遺言の内容とともに氏名や日付を自筆で書き、押印か署名をしなければなりません。もしくは、公証人役場に行って、公証人の立ち会いのもとで遺言書を作成しなければなりません。

このような厳格なルールに従って書かれた遺言書に、実家をあなたに譲るという一文があって、はじめて実家を処分する権利が与えられるのです。

もし、不安があれば、専門家の判断を仰ぐようにしましょう。

実家の適切な処分方法2 – 登記簿を調べる

実家を処分するために登記簿を取得

遺言書に実家の所有権をあなたに譲る旨が確認できたら、次は登記簿を確認しなければなりません。

登記簿とは、簡単に言うと、「土地と建物の履歴書」です。実家の土地と建物が、いつから、誰の所有物で、抵当権などが着いているかどうかを一覧で確認することができます。

最近は、インターネットで登記簿を確認することもできるので、積極的に利用するようにしてみてください。

所有権の確認

登記簿を手に入れたら、まずは登記簿の2番目に書かれた「権利部(甲区)」を確認しましょう

ここには、実家の土地と建物が誰のものであるかということが書かれています。もし、あなたの名前がここになければ、勝手に実家を処分することはできません。

相続後に、なんの手続きもしておらず、ご両親の名前のままになっているような場合は、すぐに相続を原因とする所有権取得の登記手続きを行なってください。

ご自身でも行うことは可能ですが、外部の司法書士などに依頼をする方が安全です。

複数名で共有

また、兄弟と一緒に共同相続をして、実家の土地と建物を複数人で共同所有しているような場合もあるかと思います。この場合も、登記簿にはその旨が正しく記載されていなければいけません。

同じ部分に「共有者」として複数名の名前と「持ち分」が記載されます。持ち分とは、つまり、実家の土地と建物の所有権の割合です。2分の1と書かれていたら、50%がその人のものになります。

複数名での共有となっている場合は、細かいルールはそれぞれあるのですが、基本的にいかなる処分を行う場合にも、全員の承認を得たほうが無難です。

もちろん、自己の持ち分に応じた処分は、それぞれが独自に行うこともできるのですが、相続で兄弟と共有しているのであれば、あとからのトラブルにならないためにも、必ず承認を得てから処分行為を行うようにしてください。

登記簿に知らない人の名前があったら

もし、登記簿に知らない人の名前があったら、これは赤信号です。

実家のご両親が以前に誰かに土地や建物を譲っていたり、知らない相続人がいたり、共同相続人の誰かが勝手に実家を売却していたりといろいろなケースが考えられますが、このまま放っておくことはできません。

すぐに行政書士や、弁護士など、実家の処分に関わる専門家に相談しましょう。

お金がかかってしまうことや、大ごとになることを避けて、そのままにしておけば、後々にさらに大きなトラブルとなってしまいます。

極端な話、登記関係は「早いもの順」が基本的なルールとなりますので、できるだけ早く対応するようにしましょう。

抵当権を調べる

そして、登記簿の最後に書かれている「権利部(乙区)」は、抵当権などの所有権以外の権利について書かれている部分です。ここについても忘れずに確認する必要があります。

抵当権とは簡単に言うと、実家の土地や建物が借金の担保にされているという状態を表すものです。

実家を建てる際に、土地や建物の購入費用はとても高額なため、多くの人は借金をして実家を購入します。

その際になんの担保もないのでは、お金を借りることはできません。

そこで、これから購入する実家に抵当権を設定し、もし家のローンが払えなくなればこの家を丸ごと差し上げますという約束をして、実家を購入するのです。

この抵当権が残っていると、実家を処分する際の妨げとなります。

きちんとローンが払い終わっているのであれば、抹消登記手続きなどで抵当権を消すことができますので、注意してご確認ください。

ただ、実家が会社を営んでいて、事業資金を借りる際に実家に抵当権を設定しているような場合は、簡単に抹消することはできないことが予想されます。

どんな債務によって設定された抵当権なのか、その内容をきちんとご確認ください。

実家の適切な処分方法3 – 筆界に注意する

筆界

実家の処分に際して、登記簿を確認しただけで、実家の土地や建物の所有権を確認した気になってはダメです。

登記簿の一番最初には、実家の土地や建物にについて「どのくらいの広さで」「どういう土地で」というような、不動産そのものに関する情報が書かれているかと思います。ここを見れば、所有する土地の広さなどがわかります。

しかし、実際に実家の土地の広さを測ったら、登記簿に書かれた土地よりも大きかったり、小さかったりすることがよくあります

実は、登記簿は土地の境界部分をしっかり確認して作成されるわけではないので、本当の土地の境界と誤差が出ることがあるのです。

そこで登記簿とは別に「筆界」を確認しなければいけません。つまり、土地と土地の境界です。

まずは、処分しようとしている実家の周囲に「境界標」が埋まっていないか確認してください。

境界標とは、矢印や、十字のマークで、土地の境界を表すものです。よく見ると、いろいろなところに埋まっています。

何気なく埋められているように見えても、これは立派に法的な効果を表し、もし、勝手に移動したり、処分したりすると、刑事罰が科せられます。

この境界標があれば、土地の筆界が一目瞭然なため、一度はしっかりと確認してみてください。

境界標がなければ、不動産関係書類の中から「筆界確定書」や「筆界確認書」と書かれたものを探してみてください。

これは、土地を所有した際に、隣接する土地の所有者と、どこまでがどちらの土地かを定めた書類です。

もし、このような書類も、境界標もなく、土地の筆界が曖昧な場合は、あらためて隣接する土地の所有者と話し合い、境界を確定させる必要があります。

これも、後のトラブルを防ぐために、多少お金はかかっても専門家に依頼をするようにしましょう。

実家の処分の仕方を複数検討しよう!

実家の処分方法

ここまでのことがクリアできて、ご自身に実家を処分する権原があるということがはっきりしたら、いよいよ具体的に実家の土地と建物を処分していきます。

実家の処分といっても、具体的にはいくつかの方法が考えられます。

実家を売却して処分する

まず、実家を売却して処分することが最も一般的な処分方法となります。

ここで注意をしたいのが、基本的には建物は存在しない方が全体として高額に処分できるということです。

実は、他人が実家の不動産を購入しようと思った時に、土地は必要でも建物は邪魔なものなのです。

なぜなら、古い木造住宅は、耐用年数を過ぎていることや、耐震基準を満たしていないことが多く、購入後に取り壊して建て替えをしなければならないことがほとんどです。

そのため、土地に建物があると撤去処分費用が余分にかかるため、土地だけの方が高く売れることが多いのです。

売却する際には、できれば更地にしておいた方がいいかもしれません。

賃貸物件として貸し出す

大都市圏に近かったり、地方でも人気のエリアであれば、実家を賃貸物件として貸し出すのも、立派な処分方法です。

最近では、古民家のゲストハウスや、カフェなどの人気も高いため、リノベーションをすれば、しっかりとした借り手がつくかもしれません。

そういった分野に強いデベロッパーもいるため、相談してみてはいかがでしょうか。

ただし、売却処分に比べると、手間がかかったり、リスクが高かったりすることは否めません。

実家を担保にお金を借りる

実家を担保にお金を借りるという方法も、時々は見かける実家の処分方法です。

実家を担保に、お金を借り、やっぱり実家を手元に残して置きたいと思ったら借りたお金を返済。

しっかりと処分しようと決めたら、借りたお金を払うのではなく、実家の所有権を移して借金と相殺する方法です。

メリットは、実家を売却処分するよりも手間がかからないことで、デメリットは、売却処分に比べると金額が安く見積もられることです。

ただ、設定する権利を抵当権でなく、質権にしたり、抵当権を複数設定したりと、状況に合わせた利用が可能ですので、考えられてもいいかもしれません。

実家の処分方法を決めたら土地価格を把握

土地の価格の把握

処分方法を決めたら、実際に処分をする段取りですが、この際には金額面で騙されないようにしましょう

不動産の価格は、状況によって刻々と変化します。また、ご自身は価値がないと感じられるような立地でも、他人から見たら喉から手が出るほど欲しいと言うこともあります。

例えば、周囲の土地と合わせて大規模に購入し、大きな施設を建てるために使うような場合は、一部の土地だけではダメで、その中にある全ての土地をなんとかして手に入れたいと思うはずです。

このような場合に、トラブルになるほど価格を釣り上げるのはかえって損をしてしまうような事態を招きやすいですが、あまりにも素直に相手の言う通りの価格に応じる必要もありません。

冷静に、周囲の状況やご自身の価値観、購入を希望する人の利用目的などを勘案しながら、価格を決定してください。

実家を片付ける

家を片付ける

そして、最後に、実家を処分する際に絶対にしなければならないのは、処分する前に実家を片付けることです。

どのような処分方法であれ、実家の中に大量にものが残っていたのでは処分しようもありません。処分をする際には、まずは実家の中のものから処分をしなければなりません。

ただ、これをすべてご自身で行うことは無理のある作業量です。処分品は膨大な量ですし、運び出すだけでも多くの時間と人手がかかります。そこで、このような大量のものの処分は、専門の業者へ依頼をするとよいでしょう。

専門の業者であれば、驚くほどのスピードで実家にあるものの処分を行ってくれますし、その中からめぼしいものは買い取りを行ってくれる可能性もあります。そうすれば、処分費用を安く抑えることもできます。

ただし、業者の選び方には注意が必要です。実家の不用品処分業者の中には悪徳な処分業者もいます。

あとから高額な追加料金を請求してきたり、処分品を不法に登記したりと、犯罪集団のような手口を使う処分業者も存在します。くれぐれも、実家のものの処分を依頼する際の業者選びには、十分にご注意ください。

いい業者の選び方

では、実家のものの処分を依頼する際には、どんな業者に注意すればいいのでしょうか。

最も大切なことは、他の業者位比べて、明らかに安すぎる業者には注意することです。

実家のものを処分するのは、どうしても人件費や、処分品の処分費用がかかります。にも関わらず、どうやって利益を出すのかもわからないような業者は、裏で、不当な利益を出す方法を考えていることが多いです。

よくあるのが、最初は騙すために安い料金を提示し、いざ実家の処分作業をはじめたら、いろいろな理由をつけて処分費用を高額に釣り上げ、高額な追加の処分費用を後から請求してくるパターンです。

このような処分費用のトラブルは、どんどん増えていきます。悪徳業者に騙されないためにも、実家のものの処分をする際に、安すぎる処分業者は選ばないようにしてください。

また、当たり前のことですが、電話やメールの対応が悪い処分業者には、注意が必要です。

「実家を処分する方法徹底解説」まとめ

実家を処分する方法

実家の処分をしようと思ったら、まずは権利関係をしっかり確認しなければいけません。

実家の登記簿を確認し、自分自身に処分する権原があるのかどうか。知らない所有者や、抵当権が設定されていることはないかなど、細かく確認する必要があります。

そして、土地の境界である、筆界も同時にきちんと確認しましょう。これらの確認が終わったら、具体的にどのような方法で処分をするのかを決めます。売却処分や、賃貸、担保物件として利用するなどの方法が考えられます。

最後に、どのような処分をするにしても、まずは実家の中のものを先に処分しなければなりません。その際には、専門の業者に依頼をし、スムーズに片付けを行うことができるように注意しましょう。

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