空き家を処分する正しい方法

これからの日本で、深刻な問題となることのひとつに、空き家とその処分の問題があります。

人口の減少に伴い、数年後には今ある住居のうち、3分の1程度が空き家になってしまうという推計もあるほどです。

これは決して他人事ではなく、実家を相続したり、贈与など、何らかの原因で不動産を手に入れることはよくあることです。

そのような不動産が空き家になってしまった場合、ご自身できちんと処分をしなければいけません。

不動産は財産だから処分の必要なんてないと思っていたら大間違いです。空き家は貯金などとは大きく異なり、現実に存在する建物です。

当然ながら痛んでくれば倒壊の危険もありますし、火をつければ燃えるので放火の危険などもあります。不審者が侵入しているリスクもあるかもしれません。放置しておけば、なんらかのリスクが発生してくるものです。

もし、用途のない空き家を所有しているのであれば、できるだけ早くになんらかの処分をご検討されることをお勧めいたします。

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空き家の処分には登記簿を調べる事から
空き家の処分時には筆界に注意！
空き家の処分方法にはいくつかの仕方がある
「土地価格を把握」は空き家処分の重要な点
家を片付けないと処分できない？
「空き家を処分する正しい方法」まとめ

空き家の処分には登記簿を調べる事から

とはいえ、具体的にどうすればいいのでしょうか。

空き家を処分しようと思ったら、まずなによりも最初にすべきは、登記関係の確認です。

具体的には所有権の確認となるのですが、もし自分が空き家を所有していると思っても実はその空き家が他人のものだった場合、知らずに処分してしまえば犯罪行為となります。

そのようなことがないよう、必ず登記簿を確認しなければなりません。登記簿とは簡単に言うと、「土地と建物の履歴書」です。

実家の土地と建物が、いつから、誰の所有物で、抵当権などが着いているかどうかを一覧で確認することができます。

最近はインターネットで簡単に確認することもできるので、積極的に利用するようにしてみてください。手数料も数百円と、登記簿の確認だけなら費用もほとんどかかりません。

空き家の所有権の確認する

登記簿を確認できる状態になったら、まずは2番目に書かれたいわゆる「権利部（甲区）」にある、「所有権に関する事項」という部分を確認しましょう。

ここには、空き家の土地と建物が誰のものであるかということが書かれています。もしあなたの名前がなければ、空き家はあなたのものではないため処分をすることはできません。

ただし名前がないからといって油断は禁物です。例えば相続で空き家を手に入れた場合、その後になんの手続きもしておらず、ご両親の名前のままになっているような場合は、すぐに相続を原因とする所有権取得の登記手続きを行なってください。

この場合には、登記の懈怠。つまり登記をしていない責任はあなたにあるため、登記簿に名前がなくともトラブルの際の責任が降りかかってきます。

登記はご自身でも行うことは可能ですが、外部の司法書士などに依頼をする方が安全です。

複数名で空き家を共有していたら？

空き家を処分しようと思って登記簿を確認したら、複数の人の名前が書かれているかもしれません。相続時に兄弟などと共同相続したりすれば、幾人かの名前が記載されます。

具体的には、「共有者」として複数名の名前と「持ち分」が記載されます。持ち分とは、実家の土地と建物の所有権の割合です。2分の1と書かれていたら、50%がその人のものになります。

複数名での共有となっている場合は、細かいルールはそれぞれありますが、基本的にいかなる処分を行う場合にも全員の承認を得た方がいいでしょう。

もちろん、自己の持ち分に応じた処分は、それぞれが独自に行うこともできるのですが、相続で兄弟と共有しているのであれば、あとからのトラブルにならないためにも、必ず承認を得てから、空き家の処分行為を行うようにしてください。

登記簿に知らない人の名前があったら

空き家を処分しようと思って登記簿を調べた際、登記簿に知らない人の名前があったらこれは赤信号です。

以前の所有者が誰かに空き家を譲っていたり、自身は知らない相続人がいたり、共同相続人の誰かが勝手に実家を売却していたりといろいろなケースが考えられますが、このまま放っておくことはできません。

すぐに行政書士や、弁護士など、空き家の処分に関わる専門家に相談しましょう。

お金がかかってしまうことや大ごとになることを避けてそのままにしておけば、後々にさらに大きなトラブルとなってしまいます。

極端な話、登記関係は「早いもの順」が基本的なルールとなりますので、できるだけ早く対応するようにしましょう。

抵当権を調べる

そのあとは、登記簿の最後に書かれている「権利部（乙区）」の確認です。

ここには、抵当権などの所有権以外の権利について書かれている部分です。大切な部分ですので忘れずに確認する必要があります。

抵当権とは、簡単に言うと、実家の土地や建物が借金の担保にされているという状態を表すものです。

家を建てる際に、土地や建物の購入費用はとても高額なため、多くの人は借金をして家を購入します。

その際に、なんの担保もないのではお金を借りることはできません。そこで、これから購入する際に抵当権を設定し、もし家のローンが払えなくなればこの家を丸ごと差し上げますという約束をして購入するのです。

この抵当権が残っていると、空き家を処分する際の妨げとなります。きちんとローンが払い終わっているのであれば、抹消登記手続きなどで抵当権を消すことができます。

この部分も不安があれば、専門家の判断を仰がれることをお勧めします。

空き家の処分時には筆界に注意！

空き家の処分に際して、登記簿を確認したあとは、空き家の筆界の確認も忘れてはいけません。

登記簿のいちばん最初には、実家の土地や建物にについて「どのくらいの広さで」「どういう土地で」というような情報が書かれているかと思います。

にもかかわらず、実際に空き家の土地の広さを測ったら、登記簿に書かれた土地よりも大きかったり、少なかったりすることがよく起こります。

実は、登記簿は土地の境界部分まで含めて、しっかりと現地調査をして作成されるわけではありません。そのため、本当の土地の境界と誤差が出ることがあるのです。

そこで登記簿とは別に「筆界」を確認しなければいけません。つまり、土地と土地の境界です。

まずは、処分しようとしている空き家の周囲に「境界標」が埋まっていないか確認してください。境界標とは、矢印や十字のマークで、土地の境界を表すものです。

よく見ると、いろいろなところに埋まっているものです。何気なく埋められているように見えても、これは立派に法的な効果を有し、もし勝手に移動したり処分したりすると刑事罰が科せられます。

土地の境界は、この境界標に従って設定されていることがほとんどです。この境界標があれば土地の筆界が一目瞭然なため、しっかりと確認してみてください。

境界標がなければ、不動産関係書類の中から「筆界確定書」や「筆界確認書」と書かれたものを探してみてください。これらは、土地を所有した際に隣接する土地の所有者とどこまでがどちらの領域かを定めた書類です。

もし、このような書類も、境界標もなく、土地の筆界が曖昧な場合は、あらためて隣接する土地の所有者と話し合い、境界を確定させる必要があります。

これも、後のトラブルを防ぐために、多少お金はかかっても専門家に依頼をするようにしましょう。

空き家の処分方法にはいくつかの仕方がある

ここまでのことがクリアできて、ご自身に空き家を処分する権限があるということがはっきりしたら、いよいよ具体的に空き家の土地と建物を処分していきます。

空き家の処分といっても、具体的にはいくつかの方法が考えられます。

空き家を売却して処分する

まず、空き家を売却して処分することが、最も一般的な処分方法となります。

ここで注意をしたいのが、基本的には更地の方が高額で処分できる（売れる）ということです。実は他人が空き家を購入しようと思った時に、多くの場合土地だけが必要で建物は邪魔なものです。

なぜなら、古い木造住宅は耐用年数を過ぎていることや耐震基準を満たしていないことが多く、購入後に取り壊して建て替えをしなければならないことがほとんどだからです。

そのため、土地に建物があると撤去処分費用が余分にかかるため、土地だけの方が高く売れることが多いのです。

売却する際には、できれば更地にしておいた方がいいかもしれません。

賃貸物件として貸し出す

大都市圏に近かったり、地方でも人気のエリアであれば、空き家を賃貸物件として貸し出すのも立派な処分方法です。

最近では、古民家のゲストハウスやカフェなどの人気も高いため、リノベーションをすればしっかりとした借り手がつくかもしれません。

そういった分野に強いデベロッパーもいるため、相談してみてはいかがでしょうか。ただし、売却処分に比べると、手間がかかったりリスクが高かったりすることは否めません。

また、地域によっては「第1種低層住宅専用地域」のように、住宅以外の用途に供するための建物が極端に制限されている場合もあるため注意が必要です。

空き家を担保にお金を借りる

これも時々は見かける空き家の処分方法です。

空き家を担保にお金を借り、後に空き家を手元に残して置きたいと思ったら借りたお金を返済。やっぱり手放して処分しようと決めたら、借りたお金を払うのではなく空き家の所有権を移して借金と相殺する方法です。

メリットは、空き家を売却処分するよりも手間がかからないことで、デメリットは、売却処分に比べると金額が安く見積もられることです。

ただ、設定する権利を抵当権でなく、質権にしたり抵当権を複数設定したりと、状況に合わせた利用が可能です。

「土地価格を把握」は空き家処分の重要な点

空き家の処分方法を決めたら、実際に処分をする段取りです。ここでは、金額面で騙されないようにすることがなによりも大事です。

不動産の価格は、状況によって刻々と変化します。また、ご自身は価値がないと感じられるような立地でも、他人から見たら喉から手が出るほど欲しいと言うこともあります。

例えば、周囲の土地と合わせて大規模に購入して大きな施設を建てるために使う、いわゆる地上げのような場合は一部の土地だけでは用を足しません。

周辺にある全ての土地を全て手に入れなければならないため、なんとかして手に入れたいと思うはずです。

このような場合に、トラブルになるほど価格を釣り上げるのはかえって損をしてしまうような事態を招きやすいですが、あまりにも素直に相手の言う通りの価格に応じる必要もありません。

冷静に周囲の状況やご自身の価値観、購入を希望する人の利用目的などを勘案しながら、空き家の処分価格を決定してください。

家を片付けないと処分できない？

空き家を処分する際に絶対にしなければならないのは、処分する前に空き家を片付けることです。

売却にしろ、賃貸にしろ、どのような処分方法であっても、空き家の中に大量に生活用品が残っていたりした場合は、空き家自体の処分はできません。

空き家を処分する際には、まずは空き家の中のものをきれいにする必要があります。

ただ、一軒の空き家をすべてご自身で片付けることは無理があります。

処分品は膨大な量ですし、運び出すだけでも多くの時間と人手がかかります。そこで、一軒の空き家をきれいに片付けようと思ったら、専門の業者へ依頼をすることを強くお勧めします。

専門の業者に頼めば、しっかりと丁寧に片付けや不用品の処分を行なってくれますし、買取サービスなどのように不用品を買い取って処分費用を安く抑えることができる場合もあります。

ただし、注意が必要なこともあります。それは業者の選び方です。

空き家を片付けて、不用品を処分する業者の中には悪徳な処分業者も残念ながら存在します。

このような業者は、あとから高額な追加料金を請求してきたり、処分品を不法に投棄したりと、犯罪行為を平気で行う処分業者も存在します。くれぐれも、空き家のものの処分を依頼する際の業者選びには、十分にご注意ください。

良い家の片付け業者の選び方

空き家の中の物の処分を依頼する際に、具体的にはどんな業者に依頼をすればいいのでしょうか。

いくつか見るべきポイントはありますが、最も大切なことは、他の業者位比べて明らかに安すぎる業者は絶対にやめましょう。

空き家の中の物を処分するには、人件費や処分品の処分費用など必ず発生する費用があり、これらは一朝一夕には下げられません。

どんなに企業努力をしても、人が1日働けば最低賃金以上の費用を払わなければいけませんし、ゴミを処分するには焼却施設の使用量を払わなければいけないのです。

それにも関わらず、あなりにも安い金額を提示する業者は、不当な利益の出し方をしている可能性がとても高いと言えます。

よくある手口として、一番最初はとても安い料金を提示し、いざ空き家の処分作業をはじめたらいろいろな理由をつけて高額な処分費用を口にし、追加の処分費用を後から請求してくるようなパターンです。

近年、このような処分費用を巡る問題は年々増加しています。悪徳業者に騙されないためにも、空き家のものの処分をする際に、安すぎる処分業者は選ばないことが大切です。

また、当たり前のことですが、電話やメールの対応が悪い処分業者には注意が必要です。